Chiến dịch bất động sản bắt đầu!

Posted on Tháng Tư 17, 2012 bởi

9



Thường Sơn
CTV Phía Trước

Ít ra, Thống đốc Nguyễn Văn Bình cũng có một lý do xác đáng để thuyết minh cho Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng, để cả hai lại cùng giải thích cho vô số nghi vấn của dư luận xã hội: cứu bất động sản cũng có nghĩa là cứu nền kinh tế!

Khi Ngân hàng Nhà nước lộ diện

Giới quan sát quốc tế luôn có lý do để ngạc nhiên và hoài nghi về những động thái khó đoán trước được của các cơ quan điều hành kinh tế Việt Nam. Tuần lễ gần trung tuần tháng 4/2012 lại bổ sung thêm một ví dụ tiêu biểu cho hai phía cung cấp và tiếp nhận thông tin.

Có thể nói, đó là một tuần lễ đầy biến động đối với toàn bộ nền kinh tế Việt Nam. Lần thứ hai liên tiếp trong chưa đầy một tháng, Ngân hàng Nhà nước công bố hạ lãi suất, kéo trần lãi suất huy động về mức 12%. Trước đó, đợt kéo hạ lãi suất từ 14% vể 13% đã được tiến hành vào giữa tháng 3/2012.

Khá nhiều tổ chức tài chính quốc tế như Ngân hàng Phát triển Á châu (ADB), Ngân hàng ANZ và Ngân hàng HSBC có chi nhánh ở Việt Nam, hay những tổ chức truyền thông như BBC, RFI và tờ Financial Times, đều bày tỏ sự ngạc nhiên và thái độ “quan ngại” về cơ chế hạ lãi suất có vẻ như quá nhanh như trên. Trong cách nhìn đầy vẻ “học thuật” của các tổ chức này, một khi lạm phát chưa thực sự ổn định thì các chính phủ sẽ không có đủ lý do thuyết phục để giảm lãi suất – một hành động tăng cung tiền ra thị trường và do đó có thể gây tái lạm phát.  

Nhưng xét ra, động thái hạ lãi suất liên tục của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ chẳng có ý nghĩa tác động đáng kể nào, mà như thế lại càng chứng tỏ rằng giới quan sát quốc tế có lý, nếu sự việc này không liên quan đến một góc sâu tối khác: bất động sản.

Cùng với văn bản ở cấp độ thông tư về hạ lãi suất, Ngân hàng Nhà nước cũng cho ra đời một công văn lẻ, mang Số 2056, trong đó lần đầu tiên công khai loại trừ nhóm dự án xây dựng nhà ở trong khu đô thị khỏi mức khống chế tín dụng cho vay tối đa 16% tại các ngân hàng, như một quy định cũng của cơ quan này trong một văn bản vào giữa tháng 2/2012. Một chi tiết rất đáng chú ý kèm theo trong văn bản 2056 là tất cả các dự án có khả năng hoàn thành trong năm 2012 và cả sau năm 2012 đều có thể được nhận tín dụng cho vay từ giới ngân hàng.

Điều mà giới đầu tư Việt Nam vẫn còn hoài nghi và thầm thì bàn tán trước đây, giờ đã trở thành một hiện thực hiển nhiên: bất động sản được giải cứu – một động tác giải cứu công khai không cần bàn cãi. Dù rằng trước đây  các cơ quan tham mưu cho chính phủ đều lên tiếng cam kết về việc sẽ tuyệt đối không cho các dự án căn hộ cao cấp vay thêm tiền, nhưng xem ra với cơ chế loại trừ có thể được suy diễn theo nhiều cách, chắc chắn sẽ có nhiều dự án căn hộ cao cấp tiếp tục được bơm vốn và thoát cửa tử.

Với một loạt văn bản được ban hành trong thời gian gần đây, kể cả một dự thảo thông tư về tăng tỷ lệ vốn cho vay trên vốn huy động từ 80% lên 95%, cũng như hạ hệ số rủi ro của hai lĩnh vực được coi là nhạy cảm là bất động sản và chứng khoán từ 250% xuống 150%, dĩ nhiên Ngân hàng Nhà nước đã bật phát tín hiệu đèn xanh để các ngân hàng trong hệ thống tăng dần lượng cung cho vay tiền, đẩy một luồng tín dụng lớn vào xã hội và do đó có thể phục hồi các thị trường đầu cơ.

Chuyển giao quyền lực giữa các nhóm lợi ích

Thực ra, chiến dịch giải cứu bất động sản đã bắt đầu từ một năm trước đây. Bối cảnh đó xảy ra vào tháng 4/2011, khi nền kinh tế Việt Nam, như một sự trùng hợp với kinh tế Mỹ, bắt đầu tiến vào “con đường đau khổ”. Cùng với không khí lạm phát tăng vọt và sản xuất phát ra những tín hiệu đình trệ đầu tiên, ngành bất động sản cũng lâm vào thế bán không ai mua.

Đó cũng là thời gian mà giới kinh doanh bất động sản Việt Nam phải chứng kiến tỷ lệ hàng tồn kho của mình tăng vọt – một “điềm báo” cho những tỷ lệ tương đương của các ngành khác mà đã xuất hiện sau đó, vào cuối năm 2011. Ngay cả đối tượng đất dự án, tức đất đã giải tỏa, làm hạ tầng cơ sở và được phân lô, mà còn rất khó khăn trong tiêu thụ, thì có thể xem loại phân khúc căn hộ cao cấp (“cao cấp” cũng là một đặc trưng sính dùng của các doanh nghiệp Việt Nam), với giá bán lên đến 25-30 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, đã làm cho người tiêu dùng không thể tiếp cận được. Do vậy, không ngạc nhiên khi tại Thủ đô vẫn tồn ứ đến ít nhất 40.000 căn hộ trung – cao cấp, còn tại TP. Hồ Chí Minh con số tồn đọng phân khúc này còn lớn hơn: khoảng 50.000.

Cho tới cuối năm 2011, những con số trên vẫn không thay đổi, tức không giảm bớt như một dấu hiệu thị trường được phục hồi, mà thậm chí còn tăng lên tương đối khi một số doanh nghiệp bất động sản, bất chấp trong tình trạng hết sức khó khăn về vốn liếng, vẫn phải tiếp tục tiến độ xây dựng và do đó lại càng làm tăng cung ra thị trường, gây mất quan hệ cung – cầu trầm trọng.

Bộ Xây dựng đã trở thành cơ quan khởi phát chiến dịch giải cứu bất đông sản vào tháng 4/2012. Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng của bộ này, cùng vài nhân vật khác trong Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia (một cơ quan tư vấn cho chính phủ), vào giữa năm 2011 đã lần đầu tiên đệ trình chính phủ một đề án về “phát triển thị trường bất động sản”. Tuy nhiên, không may mắn cho đề án này là thời điểm tháng 7/2011 lại là lúc mà ông Nguyễn Tấn Dũng và những đồng sự thân cận của ông phải ưu tiên xúc tiến cho chiến dịch thành lập chính phủ mới, với mục tiêu “ổn định chính trị” trên hết.

Ngay cả sau khi chính phủ mới được Quốc hội “bầu chọn” vào đầu tháng 8/2011, tình hình thị trường bất động sản vẫn chẳng có gì khả quan hơn. Cho dù hàng loạt cuộc hội thảo về thị trường này đã được tiến hành từ Bắc vào Nam, bất chấp những cố gắng không ngưng nghỉ của Bộ Xây dựng nhằm thỏa mãn yêu cầu của các nhóm đầu cơ và doanh nghiệp bất động sản, tình hình tiêu thụ sản phẩm trong quý 3 và quý 4 năm 2011 vẫn gần như một con số 0 tròn trĩnh.

Vào tháng 9/2011, lần thứ hai trong năm, Bộ Xây dựng lại trình chính phủ một đề án về thị trường bất động sản. Tuy nhiên vào giai đoạn này, có vẻ như đó là cố gắng cuối cùng của bộ này, khi vai trò của một cơ quan khác – Ngân hàng Nhà nước – bất ngờ nổi lên.

Nắm trong tay hầu như toàn bộ huyết mạch tín dụng quốc gia, chính Ngân hàng Nhà nước, chứ không phải Bộ Xây dựng hay một cơ quan nào khác, mới là người có tiếng nói quyết định về việc có cần “giải cứu” đối với bất động sản hay không.

Thị trường bất động sản vì thế cũng đã bước sang một thời kỳ mới, được coi là sự chuyển tiếp của các nhóm quyền lực.

Quyết định cuối cùng

Lẽ ra tình hình đã chưa thể mang sắc thái hồi sinh đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, nếu như không khí chung của nền kinh tế chưa đến nỗi quá tồi tệ. Nhưng vào quý đầu của năm 2012, trong khi các ngân hàng lớn nhỏ vẫn còn say sưa “gom hàng” qua hoạt động siết nợ các dự án đất nền và căn hộ của doanh nghiệp bất động sản, sự lây lất không lối thoát của doanh nghiệp các ngành sản xuất, nông nghiệp, xuất khẩu lại có nguy cơ bùng vỡ giới hạn cuối cùng của nó, khi chính sách thắt chặt tín dụng đã bị Ngân hàng nhà nước duy trì quá lâu, với một thái độ không thể nói khác hơn là đầy dụng ý khi gây ra như vậy.

Sau chuỗi thời gian buộc phải im lặng, gần đây đã xuất hiện vài tiếng nói từ chính giới doanh nghiệp bất động sản, cho rằng động cơ chính mà các ngân hàng cố tình trì hoãn việc cho doanh nghiệp bất động sản vay vốn là nhằm đẩy các doanh nghiệp này vào tình hình không thể trả nợ được nên buộc phải gán nợ bằng chính dự án bất động sản cho ngân hàng, và khi đó ngân hàng sẽ trở thành ông chủ nợ lớn nhất, không chỉ siết nợ dự án bất động sản mà còn ra tay thâu tóm toàn bộ doanh nghiệp.

Logic trên lại hoàn toàn hợp lý với cách hành xử của Ngân hàng Nhà nước, đặc biệt trong thời gian từ tháng 9/2011 đến tháng 3/2012. Đặc trưng rõ rệt nhất của thời gian này là bất chấp tiếng than vãn, kêu rên của khối doanh nghiệp, bỏ qua nhiều lần được đích thân Thủ tướng trực tiếp yêu cầu, người đứng đầu của Ngân hàng Nhà nước vẫn lẳng lặng trong im lặng. Thời gian cứ vậy mà mòn mỏi trôi qua, cho đến một lúc nào đó, dĩ nhiên người ta phải hiểu ra một triết lý thấm đẫm từ đời này sang đời khác là khủng hoảng chính là cơ hội, tình hình doanh nghiệp càng bĩ cực thì những cái vòi bạch tuộc của ngân hàng lại càng có cơ may để trục lợi, hay nói theo từ ngữ dân gian là “hút máu” nhiều hơn…

Như một tín hiệu đồng nhất, khi một loạt văn bản về hạ lãi suất và tăng cung tín dụng của Ngân hàng Nhà nước được ban hành, trên mặt báo chí trong nước đã vọng lên tiếng nói của một số chuyên gia, với nhận định về việc thị trường bất động sản đã lập đáy, giá bất động sản không thể tiếp tục rơi nữa.

Cũng lần đầu tiên kể từ khi chấp nhiệm chức vụ Thống đốc Ngân hàng Nhà nước từ tháng 8/2011, ông Nguyễn Văn Bình đã công khai nói việc về “cởi trói” cho thị trường bất động sản. Sự việc này xảy ra vào tháng 4/2012, trong bối cảnh mà trong giới “giang hồ” lan truyền tin đồn đã xảy ra một quyết định cuối cùng, thuộc loại quan trọng nhất, của những nhóm đầu cơ lớn nhất về số phận thị trường bất động sản Việt Nam.

Chiến dịch bất động sản bắt đầu!

Việt Nam, một quốc gia luôn nổi trội về các loại hình và phương thức đầu cơ, không chỉ phong phú trong khối tư nhân mà còn đặc sắc trong giới quan chức chính quyền. Sự nổi trội ấy vẫn luôn tạo được ưu thế về tỷ lệ lợi nhuận so với phần lớn các thị trường đầu cơ trên thế giới. Chứng khoán chính là một thị trường hết sức đặc thù như thế.

Bị lũng đoạn hoàn toàn, thị trường cổ phiếu ở Việt Nam hoàn toàn dễ dàng được điều hành bởi một nhóm đầu cơ lớn – những khuôn mặt tối tăm sau cánh gà âm u mà người ta vẫn kiêng nể gọi là “nhà tạo lập thị trường”, bất kể thị trường có thể được đánh lên gấp đôi hoặc gấp ba tùy vào ý muốn của các nhà tạo lập đó.

Khởi động với độ trễ khoảng 3-4 tháng sau thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản đang nằm trong triển vọng được đánh lên một lần nữa kể từ năm 2007 đến nay. Nhưng có thể là lần cuối cùng, với động cơ lớn nhất là xả hàng.

Lần này, với vai trò chủ công hoạt náo gần như công khai của nhóm ngân hàng, bất động sản sẽ là nơi hội tụ đầy đủ các dòng tiền then chốt: tiền từ kênh gửi tiết kiệm, tiền từ kênh cho vay, tiền từ kênh chứng khoán, và chắc chắn từ kênh vàng chuyển qua.

Ít ra, Thống đốc Nguyễn Văn Bình cũng có một lý do xác đáng để thuyết minh cho Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng, để cả hai lại cùng giải thích cho vô số nghi vấn của dư luận xã hội: cứu bất động sản cũng có nghĩa là cứu nền kinh tế, doanh nghiệp bất động sản được vay cũng có nghĩa là các doanh nghiệp èo uột khác mới có điều kiện để “tiếp cận nguồn vốn vay giá rẻ”.

Nhưng cũng từ đây, vai trò của nhóm lợi ích ngân hàng đã chính thức trở nên bá chủ ở Việt Nam. Kết quả của tinh thần độc tôn ấy chỉ có thể đo đếm bằng số lượng những “đồng chí giám đốc” ngân hàng có tài sản hàng tỷ đô la đến năm 2014 – như một lời “nguyện ước” cách đây không lâu, và sẽ càng làm hố phân hóa xã hội ở quốc gia miền lúa nước này thêm rộng lớn và sâu sắc hơn bao giờ hết.

Chiến dịch bất động sản đã bắt đầu!

Tất cả những gì đã, đang và sẽ diễn ra trên phương diện kinh tế – chính trị học ở Việt Nam vẫn sẽ là những gì mà chúng ta cần đề cập đến về sau này, với một thái độ nghiêm túc nhưng không kém phần hài hước.

© 2012 TCPT

Posted in: Kinh tế